8月还要加息？通胀加速逼迫澳联储出手，今年房价或下跌5%（组图）

虽然澳联储本周开会不会加息，但Warren Hogan警告，这并不意味着加息周期已经画上句号。

加息叠加税收改革，可能将房价压力和交易低迷延续至2027年。正因如此，澳洲经济前景比以往任何时候都更紧密地与楼市捆绑在一起。

这似乎正是上周几位大型银行经济学家集体转变立场的背后逻辑——他们认为，澳联储已结束加息，并将在明年某个时候开启新一轮宽松周期，理由是房地产市场的疲软将逐步蔓延至整体经济。

这一判断不无道理，也将成为本周澳联储货币政策委员会会议的焦点议题。目前可以确定的是，澳联储董事会本周不打算调整利率——六周前的会议纪要已对此明确表态。

然而，这真的是澳联储行长希望向公众传递的信号吗？未必。

若澳联储就通胀和利率发表鸽派表态，或许恰恰说明他们对政府税收改革冲击楼市的隐忧。

真正的难题：通胀还是楼市？

澳联储董事会面临的核心压力，是失控的通胀已经推高了经济中几乎所有商品的价格。在这一背景下，潜在的房价疲软，真的比其他所有商品价格上涨更值得忧虑吗？

住房可负担性的小幅改善，真的比整体生活水平的下滑更为紧迫吗？

Warren Hogan认为：不。而且，澳联储本周按兵不动，并不等于加息就此终结。

4月通胀数据的表现没有预期那么糟糕，但5月和6月的报告才是关键。若数据印证了市场普遍的担忧——澳洲通胀正在提速——澳联储将别无选择，最快可能在8月再度加息。

澳洲的经济前景取决于房市，加息和税收改革可能推低房价并抑制房地产市场交易量直至2027年。摄影：Phoenix Naman

多重冲击下，楼市成为“震中”

房地产市场是2026年澳洲经济疲软的核心地带，正承受来自多个方向的冲击：通胀重燃、利率上行、全球能源危机，加上针对房产投资者的意外税收新政。

目前来看，这些“冲击”造成的主要伤害体现在信心和情绪层面。商业信心在伊朗战争爆发后急剧下挫，尽管最新数据仍然疲弱，但自4月低点以来已有所回升。值得注意的是，商业实际活动并未出现类似程度的崩溃，尽管自3月以来已明显放缓。

房地产市场对经济整体情绪的敏感度极高。今年年初利率走势的骤然逆转，已成为市场挥之不去的重大逆风。

EQ Economics董事总经理 Warren Hogan。

真正重创市场信心的，是伊朗战争的爆发。大量潜在买家和卖家选择观望，等待局势明朗化。此后，澳联储的两次追加加息，加上5月预算案中宣布的重大税收改革，令市场情绪持续低迷，参与者纷纷驻足不前。

随着被迫卖房的人群逐步增多，房价在整个冬季料将持续承压走低。

春季销售季：楼市命运的关键一役

对房地产市场而言，即将到来的春季销售季至关重要。鉴于已经出现的成交量萎缩，整体房价至少下跌5%几乎已成定局。真正的悬念在于：楼市能否在此之后实现复苏？这将直接决定澳洲经济进入2027年时的走向。

政府此轮税收改革，意在以收紧投资者优惠为代价，提升自住业主的置业比例，为新一波首次购房者打开大门。

回望历史，澳洲首次购房者曾在2008年和2021年两度迎来入市热潮，活跃度激增约65%——其在新增房贷中的占比，从约30%攀升至接近50%的高位。

推动首次购房者积极入场的共同因素是什么？答案是住房可负担性的实质性改善。在这两个时期，首次购房者激增前的一年里，住房可负担性均提高了约10个百分点。

2027年的转机，2026年的阵痛

2026年澳洲房价很可能下跌约5%。若首次购房者的家庭收入同步增长约5%，可负担性便有望改善10个百分点——与历史上两次购房热潮前的情形如出一辙。

这一分析固然有所简化，但种种迹象指向同一个结论：澳洲购房者的构成格局或将迎来重大转变，只不过这一转变更可能在2027年才真正落地。这意味着2026年下半年楼市将持续承压，若高通胀迫使澳联储8月再度加息，市场处境将更加艰难。