专家警告：澳洲房市崩溃才刚开始，恐持续下跌8%，这两地领跌（组图）

澳洲一位顶级经济学家警告，随着拍卖清盘率和房价持续走低，澳洲房市的下跌趋势恐将进一步恶化。

目前，房价正以自2022年以来最快的速度下跌。在通胀和利率上升的背景下，澳洲正在消化新的税收规定，悉尼和墨尔本上月至少下跌了1%。

但汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，房价下跌“只是开始”。

Bloxham表示，近期投资房产的重大税收政策变化，加上澳联储此前三次加息，迅速削弱了市场上的投资者需求。

“我们认为，首次购房者和其他自住业主不太可能试图去'接飞刀'。”

德勤指出，在楼市低迷之际，澳洲家庭目前的月供已增加350澳元房贷，今年很可能还会再迎一次加息，降息则要等到2027年底才会出现。

Bloxham表示，由于短期内降息可能性不大（甚至仍有再次加息的风险），近期预计不会出现任何阻断因素，这意味着房价调整恐将持续一段时间。

他预测，到2027年底，房价最高可能下跌8%，而6月的下跌速度显示，风险其实偏向更差的方向。

“系好安全带，”他说。

ANZ（澳新银行）和NAB（国民银行）预测，在同一时间段内，悉尼和墨尔本的房价将下跌约10%。

Bloxham警告，房价下跌趋势现在恐将蔓延至其他市场。

他表示，目前跌幅仅出现在悉尼、墨尔本等主要首府城市，但珀斯、布里斯班、阿德莱德等中等城市的房价增速也已开始放缓，而这些城市近期的上涨动力，很大程度上正是来自投资者需求。

他以珀斯为例——当地过去一年房价大涨24%，投资者占新审批贷款的比例也从2024年的15%升至2025年的40%，未来恐将遭受重创。

“投资者需求正在迅速枯竭。”

“这已经在削弱悉尼和墨尔本的市场，我们预计未来几个季度，这也将成为较小城市房价下跌的关键驱动因素。”

汇丰银行预测房市将长期低迷。图片：Daniel Leal/法新社

他表示，目前很难评估房产税改带来的影响。

“负扣税作为税制的一部分已存在数十年，资本利得税减免也自1999年起施行至今。”

“一次性取消所有这些优惠，在近期历史上并无先例，这可能让本轮楼市调整与以往主要由利率驱动的周期截然不同。”

不过他也表示，房价若进一步下跌，反而可能给利率和通胀带来一线希望。

“楼市降温若能抑制消费者支出，对澳联储反而是件好事，因为这有助于进一步缓解过高的通胀压力。”

“通过这一机制，降温的楼市其实为澳联储提供了维持利率不变、而非继续加息的理由。”

也有专家看多：房价其实在上涨？

并非所有人都预测楼市会大幅下跌——这要看你关注哪里，房地产市场眼下可能正迅速降温，也可能正在为下一轮繁荣蓄力。

上周，Aussie Home Loans表示，其首次购房者贷款申请减少了超过20%，投资者需求下降了25%。

Lendi Group（Aussie Home Loans母公司）首席执行官Sebastian Watkins表示，数据显示联邦预算案公布后，借款人行为出现了明显变化。

他透露，客户反馈主要来自三方面因素：对新预算政策的不确定、近期加息后负担能力和借贷能力的收紧，以及对多变宏观环境的疲惫感。

但悉尼的贷款经纪人、Deyon公司董事Martin Eftimoski表示，他并未注意到需求下降，且工作依然“非常繁忙”。

Eftimoski表示，首次购房者之间的竞争依然激烈。图片：NewsWire/Gaye Gerard

Eftimoski告诉news.com.au，他手上仍有大量客户咨询，其中多数是首次购房者。

“确实能感受到一些紧张情绪，比如‘现在是买房的好时机吗？’，但当他们看到心仪房产依然需求强劲时，这种顾虑很快就消失了。”

Eftimoski表示，判断银行业务是否承压，一个有效方法是看其利率变化。

他指出，各大银行正大幅下调投资者贷款利率以争夺业务量，但自住业主的利率却保持稳定，这恰恰说明银行并不缺来自普通买家的生意。

德勤对澳洲经济的严峻展望

就在汇丰银行发布预测前不久，大型会计师事务所德勤也对澳洲经济给出了一份令人担忧的最新展望。

该公司在周二发布的月度《商业展望》报告中预测，未来两年澳洲经济将“蹒跚前行”，这将是自1990年代初经济衰退以来持续时间最长的疲弱增长期。

德勤经济研究所合伙人Stephen Smith表示，2026年迄今已经暴露出澳洲经济近年积累的结构性脆弱，如今这些风险已难以忽视。

他坦言，德勤经济研究所很少对短期前景给出如此悲观的评估。

德勤预测，为了抑制通胀，8月份将再次加息25个基点，随后官方利率将维持12个月不变，这将使澳联储能够在2027年底降息。

德勤报告预测，这将是自90年代初经济衰退以来持续时间最长的低于2%的增长期。图片：NewsWire/Andrew Henshaw

德勤预计，目前4%的整体通胀率“很可能”将持续到新年。

4月经修整平均通胀率已升至3.6%，预计将在2027年初见顶，且要到2028年才有望重新回落至3%以下。

这些不利因素也将进一步拖累经济增长。

德勤预计，未来两年澳洲经济年增长率将维持在2%以下，这将是自1990-91年经济衰退以来持续时间最长的低速增长期——彼时利率一度高达17%，失业率也是当前水平的2.5倍。

Smith表示，7月1日起生效的减税措施、名义工资增长以及最低工资上调，本应能让民众获益，但“新一轮通胀压力”、高利率和油价波动正在吞噬这些好处的大部分。

这位德勤合伙人表示，澳洲对采矿业的过度依赖，使其在全球油价飙升时容易受到经济衰退的影响。

他表示，中东冲突再次提醒外界，澳洲作为出口结构集中的小型开放经济体，对地缘政治动荡、全球需求与商品价格变化，以及贸易路线安全都十分敏感。

“在低利率、高商品价格、人口增长支撑总量增长的年代，地缘政治风险、疲软的生产率、紧绷的家庭资产负债表与受限的供给侧之间的相互作用，很容易被忽视。”

“但如今通胀持续不退、投资需求上升，全球环境也更加不确定，这些问题已经再难被忽视。”