评论：澳房市崩跌加速，悉墨年跌超10%，政客只顾自己分蛋糕

澳洲房地产市场正在遭受重创，而背后有两个关键罪魁祸首。

第一个罪魁祸首，是艾博年（Anthony Albanese）政府一系列出人意料的决定：对投资房产征收全球最高的有效资本利得税之一，并禁止对现有住房实行负扣税。

此外，政府还推出多项惩罚性新税，包括对家庭信托征收前所未有的30%税率。

联邦财政部长 Jim Chalmers 与总理艾博年似乎并不想把经济这块饼做大，只想自己独享。图片来源：Dominic Lorrimer

第二个罪魁祸首，是过去一年现金利率从3.6%回升至4.35%。澳洲联邦储备银行（RBA）之所以被迫加息，主要原因在于……以及庞大的移民接收量，这造成了需求过热，并引发了根深蒂固的生活成本危机。

今年联邦预算赤字官方数字为320亿澳元，但这只是“基本”口径。实际的头条赤字预计将翻倍，达到640亿澳元。尽管通胀危机仍在肆虐，政客们却依然向经济注入更多刺激措施，进一步加剧了消费者价格压力。

随之而来的价格走势十分难看。在过去三个月里，墨尔本和悉尼的房价年化跌幅分别约为10%和12%。同期，全国住宅价格正以5.3%的年化速度下跌。

更糟糕的是，澳洲楼市的这场大崩盘正在加速。若以六个月年化数据来看，悉尼和墨尔本房价跌幅约为7%，幅度虽相对温和，但仍相当显著。同期，全国房价则大体保持稳定。

那些被政客哄骗、仅凭5%超低首付购房的首次购房者，如今可能正面临史上最大幅度的楼市调整，着实令人同情。若全国住宅价值缩水超过11%——这完全可能发生——数万名首次购房者将被推入负资产的深渊，而堪培拉当局对此难辞其咎。

如果不是布里斯班和珀斯，全国数据会难看得多。过去一年，这两座城市的房价仍以两位数的速度上涨，分别攀升了16%和24%。

但这种增长正在迅速降温。布里斯班过去三个月的年化资本收益已骤降至5%以下，珀斯的房价涨幅也放缓至8%的年化水平。最终，更高的利率也可能会迫使这些市场的价格走低。

债券市场认为，澳联储的加息周期已经结束。考虑到资产价格与信心、支出和增长之间的联动关系，眼下的房价走势无疑会让位于Martin Place的央行停下脚步。

然而，我们的模型显示，澳联储仍有大量工作要做。当前最适宜的现金利率应在现有水平之上再提高两到三次，即介于4.75%至5%之间。如果通胀难以被彻底挤出体系，我们可能会经历一个漫长的加息周期——类似于2002年至2008年间所见的局面。

央行近来显然正因政策失误而受到市场惩戒——它未能在2022年和2023年将利率提升至全球同行普遍采用的5%至5.5%区间，而这恰恰也是其内部模型所建议的水平。2024年选择袖手旁观（本专栏当时就此提出过批评），随后又在2025年联邦大选前降息，都是巨大的错误。

回想一下，联邦政府当时解除了央行行长 Phil Lowe 的职务，并换上了鸽派得多的继任者。政府还任命了利率制定委员会九位投票成员中的七位。

就此而言，美国联邦储备委员会似乎也在犯类似的政治化错误。和澳联储、欧洲央行、挪威央行等一样，美联储现在本应加息。

美国的核心个人消费支出（PCE）通胀率，已从过去12个月的3.4%加速至最近半年的4.1%，比美联储2%的目标高出一倍还多。

与此同时，美国失业率已降至4.2%，低于美联储对正常或自然失业率的最佳估计。这意味着，在创纪录的与人工智能相关的资本支出热潮，以及美国历史上对商业最友好的总统推动下，更多的通胀压力正潜伏其后。

我们的模型显示，美联储的基准利率偏低了0.75到1个百分点。不过，新任美联储主席 Kevin Warsh 在11月中期选举之前不会有任何动作，但之后我们有很大概率会迎来一个新的加息周期。

令人担忧的是，这一点尚未被市场正确定价。市场的预期已从本专栏去年批评为愚蠢的深度降息，转变为定价一至两次加息。在美国各地走访，给人留下一个强烈印象：投资者对于资本成本大幅上升的可能性，仍然过于不以为然。

这可能会对资产定价产生严重影响。它很可能对采用浮动利率的美国私人信贷市场造成毁灭性打击，该市场已经因软件即服务行业借款人引发的空前巨额赎回潮而风雨飘摇。如果美联储加息三到四次，这可能会恶化为一场严重的、类似次贷危机的崩溃。

然而，美国通胀问题的根源与澳洲截然不同。

美国正创造着全球最佳的生产率增长，而澳洲的生产率却是主要经济体中最差的。美国总统特朗普已裁减13%的联邦雇员，总理艾博年却将澳洲官僚机构规模扩大了25%；特朗普大力减税以鼓励商业投资、创新和创业，艾博年与财长 Jim Chalmers 则四处寻求增税。

特朗普一生都在商界打拼、建立企业，艾博年和Chalmers一生都是职业政客，靠着纳税人的供养讨生活。特朗普相信，在经济上取胜——提升人均收入、生活水平和繁荣——的唯一途径，是创造能最大程度让企业家成功建立世界一流企业的条件。

艾博年和财长不想把饼做大，他们只想自己独享。他们认为，通往繁荣的最佳路径，是把财富从私营部门转移到公共部门，从创业阶层转移到政客和官僚手中。这一切，无非是为职业政治阶层和那些靠公共财政维持生计的人中饱私囊。

艾博年声称已从国家残障保险计划（NDIS）中节省下了198亿澳元，但实际上，他只是通过额外增加196亿澳元的公共服务开支，把这笔钱重新分配了出去。

这些职业政客就像寄生虫，正在从私营企业中榨取活力。但这些寄生虫最好当心，别玩火自焚。

大约5%的澳洲人贡献了政府资本利得税收入的75%。放眼全球，我们已经看到，当这类社会主义政权将社会中的最大生产者当作目标时会发生什么：他们会拔营起寨，搬到别处去。这在英国以及美国的加利福尼亚州和纽约州等地，已是明显的动态。

在主持了世界上最低迷的生产率数据之后，艾博年和财长正在营造全球对商业最不友好的环境之一。而趋势绝非你的朋友。

如果他们不惜通过撒谎来赢得选举，并在公众强烈反对的情况下依然强行在议会推动其激进变革，那么未来，他们将会试图从我们身上攫取更多的收入、储蓄和资本。如果他们敢于对之前从未被课税的家庭信托征收30%的税，那他们就什么事都干得出来。

澳洲今日的繁荣，是建立在中小型企业以及为其注入动力的辛勤高管们背上的。堪培拉的吸血鬼们将这些人及其就职的私营公司，视为可以吸干榨净的鲜美目标。

他们忘了，当他们扼杀私营企业时，也扼杀了自己赖以免费搭车的宿主。而可悲的是，这正是当下前行的方向。