澳洲房产超级周期恐将终结！13万亿财富神话面临清算，悉尼房价或大跌11%（组图）

一位知名经济学家预测，随着持续30年的超级周期走向终结，实际房价可能在未来10年内“横盘整理”。而这个超级周期，正是让澳洲跻身全球人均最富裕国家之列的关键推手。

AMP首席经济学家Shane Oliver近几个月对房地产的看法愈发悲观。在他看来，加息、新房产税和低迷的买家信心正共同构成一场“完美风暴”，冲击着整个市场。

他目前预测，全国平均房价在本日历年将下跌2%，2026-27财年将再跌5%，从峰值到谷底的累计跌幅约为7%。悉尼的跌幅则更为明显，约为11%。

Oliver预测全国平均房价将下跌7%。图片：Supplied/AMP

更值得关注的是，Oliver认为“房价长达30年的超级周期上涨行情可能已接近尾声”。

这场长达数十年的牛市，为数百万现有房主创造了巨额账面财富,却也将年轻一代挤出了市场。

正是这轮牛市，把澳洲推上了全球家庭财富排名的前列。

根据瑞银《全球财富报告》，2025年澳洲的家庭财富中位数仅次于卢森堡，位居全球第二。

不过，澳洲民众53%的财富都锁定在房产上，这一比例远高于美国（30%）和英国（42%），后两者的资金分布在不同资产类别中更为均衡。

与其他国家相比，澳洲家庭财富更依赖房产。图片：Supplied/UBS Global Wealth Report

根据澳洲统计局（ABS）的最新数据，今年澳洲民众对房地产的执迷愈加明显。截至今年3月，家庭总财富达到19.2万亿澳元，其中房产占据绝大多数，高达12.98万亿澳元，占比68%。

相比之下，退休公积金以4.47万亿澳元远远落后，现金为2万亿澳元，股票则为1.7万亿澳元。

但在此之后的几个月里，房屋价值持续下滑。Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen表示，这很可能使2026年3月成为“澳洲家庭财富的巅峰时刻”。

“我认为，澳洲房地产市场很可能会经历至少40年来最剧烈的价格回调，这将削减家庭财富，尤其是在经通胀调整后的实际价值上。”

自3月家庭财富数据公布以来，房屋价值已开始下滑。图片：Supplied/Macrobusiness

Shane Oliver则认为,不断上升的房贷利率、创纪录的糟糕可负担性、联邦预算案中的房产税改革，以及政治上趋向削减移民数量的转变，这些因素可能共同作用,让房屋价值迎来数十年来的首次企稳。

Oliver表示，这些因素可能意味着，自上世纪90年代中期以来房价涨幅远超家庭收入增速的超级周期，“可能正处于或接近尾声”。

“如果真是这样，未来十年实际房价或将横盘整理，房价收入比也会随之缓和。

“不过，持续的住房短缺，仍是这个问题的核心症结。”

澳洲民众对房产的热爱，让这个国家跻身全球人均最富裕国家之列。图片：Getty Images

财经专家Alan Kohler本周也做出了类似判断。他直言房产是一项“糟糕的投资”，并预测联邦政府推行房产税改革后，房价将“在很长一段时间内停滞不前”。

“住房必须停止成为人们积累财富的途径，而应回归其居住的本质，”Kohler在Equity Mates播客节目中说，“这基本上是必然会发生的事情,而我认为,这次很可能会首次真正成为现实。”

如果澳洲房价真的出现长达十年的横盘整理,情形将与新西兰颇为相似。2021年末，新西兰在激进加息的背景下,实际房价一度下跌30%，此后便一直保持平稳。

Oliver认为，澳洲联邦储备银行（RBA）将在8月再次加息,预计澳联储要到明年下半年才会开始降息，届时房价大概也将触底。

不过他也提醒,“房价的急剧下跌可能会将这一时间点提前至（2027年）上半年，因为价格下跌会抑制财富效应,进而拖累消费者支出”。