华尔街巨头重磅警告！2026年悉尼和墨尔本房价恐暴跌8%？

澳洲房市已热到引发华尔街顶级机构集体侧目。

在房价似乎只涨不跌的数十年后，全球最大的银行机构们传出的警告声正变得越来越难以回避——对于深陷房产游戏的澳洲人而言，这或许是他们必须认真对待的信号。

澳洲房市曾是21世纪最强劲的财富创造机器之一。投资者多年来坐享资本增值、慷慨的税收优惠和持续旺盛的需求。但如今，这趟顺风车正在减速。

美国银行成为最新发出警告的全球金融巨头，预测随着利率上升和工党税收改革打压投资者需求，悉尼和墨尔本房价在2026年可能下跌高达8%。

澳洲房地产泡沫似乎即将破裂，各大银行已经注意到了这一点。图片：NCA Newswire / Gaye Gerard

美国银行的这一预测，与联邦银行和瑞银的判断不谋而合。联邦银行最近下调预测，预计悉尼房价将下跌6%、墨尔本下跌7%；瑞银则警告，全国住宅价格在未来一年可能下滑3%至5%。

对许多年轻澳洲人来说，“房价下跌”在几年前几乎是不可想象的概念。过去二十年间，悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的房价飙升，远超工资增长，让现有房主积累了巨额财富，却也让更多年轻人感到永远被市场拒之门外。

如今，经济学家、分析师和房地产研究人员正越来越频繁地使用一个曾被视为禁忌的词——“回调”。

新州悉尼西北部The Ponds的航拍图。图片：iStock

美国银行经济学家 Nick Stenner 和 Johnny Liu 本周在给客户的报告中指出，市场放缓主要反映出高房贷利率对借贷能力和需求的抑制，以及预算政策对投资者活动的打压。

他们认为，这些阻力可能因市场情绪走弱和经济环境疲软而进一步放大。

不过，两人也预计这将是一次相对短暂的低迷——随着市场对澳洲联邦储备银行（RBA）放松政策的预期升温，房市动能有望在2027年初扭转。

与此同时，他们预计到2027年初住房信贷增速将降至同比约3%，主要受投资者贷款锐减拖累。

投资者需求下降

经济学家当前最大的隐忧，是市场将失去投资者这一历来最强劲的需求来源。

美国银行的经济学家认为，更高的房贷利率正压低借贷能力，而负扣税和资本利得税优惠的调整，则令投资房产的吸引力大打折扣。

美国银行资料图。（图片来源：Alastair Pike / AFP）

他们指出，对已建成住房负扣税的限制，以及以指数化替代资本利得税折扣并设定30%最低税率的改革，均通过削减投资者需求对房价形成压力。税收政策引发的负面情绪效应叠加经济走弱，进一步放大了这一拖累——近几周购房者信心已急剧下滑，消费者对自身财务状况和房市前景日益悲观。

不过，对澳洲230万房产投资者而言，前景并非全然黯淡。许多经济学家仍预计，一旦利率最终下降，房价将重拾升势。长期的住房短缺、强劲的人口增长以及不断攀升的建筑成本，仍在较长时间维度上为市场提供支撑。

从近期数据来看，今年1月全国住宅价格录得约0.8%的强劲增长，但此后涨幅逐月收窄，4月大幅放缓。到工党5月宣布税收改革时，全国住宅价值实际上已趋于平缓，创下逾一年来最弱表现。

全国整体数据也掩盖了各主要市场之间日益加剧的分化。悉尼和墨尔本——这两个近几十年来房价涨幅最大、可负担性最紧张的城市——在5月均录得下跌：悉尼跌0.9%，墨尔本跌0.8%。与此同时，珀斯继续领涨全国，单月涨幅达1.5%，布里斯班上涨0.9%，阿德莱德上涨0.5%。

这一格局印证了经济学家的判断：澳洲房市正呈现明显的“多速”分化——东部首府城市陷入回调，而较小的首府城市和资源驱动型市场，则在人口增长和住房短缺的双重支撑下持续走强。