租金大涨5.2%房东却没多赚？揭开澳洲房产投资背后的隐形成本与真实回报率

拟议中的负扣税（negative gearing）政策调整可能改变投资者的布局，促使部分人出售名下房产，这或将为首次置业者打开入市的大门。

对许多人而言，租金收入无疑是一块诱人的蛋糕。然而，一旦把各项开支、空置期和融资成本算进来，周租金往往难以反映房产的真实收益。

Grattan Institute 的 Brendan Coates 去年年初在澳洲经济学会（Economic Society of Australia）的演讲中指出，除了房产的预付价格，住房负担能力和投资回报也日益受到利率和借贷成本的左右。

房产研究公司 Cotality 的数据显示，2025 年全澳租金上涨了 5.2%，目前家庭约有 33.4% 的收入用于支付房租。

租客开始把成本和实用性放在高端配置之前。与此同时，规划限制和住房供应迟缓推高了租金，但这并不一定意味着投资者能获得更丰厚的回报。

什么是租金收益率？

租金收益率用于衡量房产相对于其价值所产生的收入水平。毛收益率（Gross yield）是最常用的参考指标，计算方法为年租金除以购房价格。

举例来说，一处每周租金 600 澳元的房产，年租金收入为 31,200 澳元。若购入价为 80 万澳元，毛收益率约为 3.9%。这是一个有用的起点，但由于未计入开支、债务和空置情况，可能会高估实际回报。

毛回报 vs 净回报

要真正了解一处房产在扣除成本后能赚多少，投资者通常会看净收益率（net yield），这一指标考虑了部分持有成本。

墨尔本大学（University of Melbourne）的经济研究指出，由于未剔除借贷成本、维护费用和空置期，标称租金收益率往往会夸大实际回报。

Cotality 的最新数据印证了这一点：全澳毛租金收益率目前约为 3.56%，因为房价涨幅已超过租金涨幅。一旦把这些成本因素计算在内，回报的实际面貌可能大相径庭。

许多投资者忽略的成本

持有一处投资房，意味着一连串随时间累积的持续开支：房贷利息、市政费（council rates）、物业费、保险、代管服务费、维护和维修费。此外还有一些不那么显眼的因素，比如租客更换期间的空置、意外损坏，或装修期间房产暂时离开市场。

“租金损失占房东保险理赔的一半以上，”Terri Scheer 客户服务主管 Carolyn Parrella 表示。她补充说，具体理赔结果取决于保单条款、额度、免责条款和索赔的具体情况。这也是这家专业房东保险公司处理的第三大常见赔付类型，仅次于租客造成的损坏。

专业房东保险公司 Terri Scheer 指出，许多房东依赖标准房屋保险或低估了与租客相关的风险，这暴露出保障上的潜在缺口。(iStock)

租金上涨看似利好，但一旦把开支和风险纳入考量，它并不必然转化为更高的净回报。

Parrella 解释说，如果规划不当，租客损坏、收入损失和租客拒绝搬离等风险都可能侵蚀回报。而在标准房屋保险中，部分针对房东的特定风险可能不在保障范围内，或保障十分有限，这正是专业房东保险的价值所在。

为什么收益率只是冰山一角

有些投资者看重租金收入，有些则更在意资本增值，最终结果会因地段、价格和市场状况而大不相同。

仅盯着周租金看，很容易被误导。一处纸面上表现亮眼的房产，在计入现实成本后，收益可能完全是另一回事。

即便是同类房产，地理位置不同，结果也可能天差地别——因为周边居民的收入水平会直接影响需求、房价涨幅以及高薪岗位的机会。

翻新同样有天花板。曾获《The Block》冠军、并担任《Location, Location, Location》联合主持人的 Mitch Edwards 和 Mark McKie 对此深有体会，两人已翻新转售了 20 多处房产。“每个区域都有价格上限，砸钱越多并不等于回报越高，”Edwards 说。

如何核实你的真实回报

在下定决心之前，眼光不能只停留在表面的租金数字。先估算年收入，再逐项计入还贷额、管理费、维护费和潜在空置等典型成本。

针对利率等不断变化的条件进行压力测试，可以让投资前景更加清晰。对于首次投资者而言，这有助于对未来的收入与支出建立更加现实的预期。